Аренда квартиры

Вы можете найти объявления о сдаче в аренду в газете бесплатных объявлений Vlan или в англоязычном журнале The Bulletin.

Аренда через агентство

Если Вы не уверены в своих силах, или если у Вас недостаточно времени на поиск квартиры, Вы можете воспользоваться услугами агентства недвижимости. Персонал многих агентств говорит по- английски. Некоторые агентства сопровождают своих клиентов, показывая различные варианты квартир, имеющихся в их распоряжении. Это удобно для тех, кто не знаком с местной географией.

Услуги агентств оплачиваются арендодателями, а не арендаторами. Обычно арендодатель платит агентству одну месячную арендную плату за нахождение клиента.

Большинство агентств в Бельгии работает по не индивидуальному принципу. Если Вы не хотите терять время, следите за тем, чтобы Вам не предлагали посмотреть одну и ту же квартиру два раза.

Договор аренды

Недавние изменения в бельгийском законодательстве, касающемся аренды немебелированной недвижимости, предусматривают два вида арендных договора — краткосрочную аренду до трех лет и стандартную аренду на девять лет.

На протяжении всего срока аренды, арендодатель не вправе прервать договор по своему усмотрению, за исключением случаев, когда хозяин квартиры или его семья намереваются жить в этой квартире, или когда в квартире необходим капитальный ремонт. В этих случаях, хозяин обязан уведомить арендатора за 6 месяцев перед прекращением договора аренды зарегистрированным письмом.

Не только арендодатель, но и арендатор (то есть Вы) не вправе прервать договор по своему усмотрению. Обычно это прямо указывается в договоре. Если спустя какое-то время, пожив в квартире, Вы поймете, что выбрали далеко не лучший вариант — в этом нет ничего необычного — как говорится, первый блин комом, и решите ее сменить, или просто Вам захочется (или даже возникнет необходимость) переехать в другой район или город — не тут то было. Вас ожидает штраф. Как правило, штраф составляют три месячных арендных платы при прекращении договора в первый год аренды, две — во второй год, и одну — если Вы решите съехать с квартиры на третьем году аренды. Кроме того, Вы должны заблаговременно уведомить арендодателя о Вашем решении зарегистрированным письмом (как правило, за три месяца).

Защитники бельгийских порядков говорят, что невозможность разрыва договора аренды компенсируется арендатору тем, что закон запрещает арендодателю повышать арендную плату в течение всего срока договора. Действительно, арендная плата в Бельгии в течение срока договора может повышаться только в соответствии с индексом инфляции (что-то вроде индекса Госкомстата в России), однако, у арендодателя есть немало других способов усложнить Вам жизнь.

Некоторые мои бельгийские друзья говорят, что теперь по новому законодательству арендатор и арендодатель могут, по взаимному согласию, не включать положение о штрафах в договор. Только вот попробуй найди такого арендодателя.

Во всяком случае, внимательно прочитайте договор перед его подписанием. Если Вы не владеете французским или голландским, попросите Ваших друзей или знакомых перевести Вам текст договора.

Помните, о том, что в Бельгии действует правило "контракта по умолчанию". Это значит, что при отсутствии в договоре положений, оговоренных законодательством, в силу вступают положения, рекомендуемые законодательством для данного типа контрактов.

По окончании срока контракта вы можете по обоюдному согласию с домовладельцем продолжать жить в снимаемом вами жилище. В данном случае на вас распространяются положения, рекоменндуемые законодательством для данного типа контрактов, если иное не было оговорено в контракте.

Вы можете вообще не заключать договор с домовладельцем, и тогда на вас будет распространяться контракт по умолчанию, предписанный законодательством

Гарантийный платеж

В соответствии с бельгийскими правилами, до начала аренды арендатор должен внести гарантийный платеж (гарантию), которая может быть использована арендодателем на покрытие возможного ущерба, нанесенного арендованному имуществу. Сумма гарантии обычно не превышает три месячных арендных платы.

Гарантия может иметь либо форму заблокированного депозитного счета в бельгийском банке, деньги с которого могут быть сняты только при наличии подписей арендодателя и арендатора, либо форму банковской гарантии. Банк будет начислять ежегодную плату за выдачу такой гарантии.

Естественно, гарантия также может быть внесена наличными деньгами. Это, однако, самый невыгодный для арендатора способ — на практике его следует избегать. Кроме того, некоторые компании согласны внести гарантию за своих иностранных сотрудников. В некоторых компаниях гарантию за иностранных сотрудников вносят только в их первой бельгийской квартире.

Договор реновации

Если Вы собираетесь сделать изменения в квартире, и арендодатель согласен с этим, но не имеет возможности или не желает оплачивать эти изменения, существует юридическая возможность оформления специального вида арендного договора, называемого "реновационной ареной", в которой арендодатель заявляет о своем согласии с изменениями, которые будут произведены и оплачены арендатором взамен снижения арендной платы.

Не уверен, что такой вид договора встречается на практике. Тем более маловероятно, что такой договор заключат с иностранцем.

Оценка состояния квартиры

Обычной практикой при заключении договора является проведение оценки состояния квартиры (état des lieux / staat van het huis). Оценка может быть проведена независимым экспертом или совместно арендодателем и арендатором. Независимо от способа оценки, арендатору необходимо убедиться, что все дефекты точно задокументированы в ходе оценки. По окончании договора аренды, арендодатель может потребовать устранения любых дефектов, незадокументированных в акте оценки состояния квартиры перед началом аренды.

Отнеситесь к этому серьёзно. У бельгийских арендодателей существует добрая традиция — при выезде содрать с арендатора за каждое малейшее повреждение квартиры. Например, если Вы повесили на стенку крючок для одежды, при выезде Вам предъявят счет за повреждение стены, даже если Вы оставите хозяевам этот несчастный крючок. Это не только из моего опыта - подобные истории Вам расскажет практически любой, кто снимал квартиру в Бельгии.

Обязательное страхование квартиры

На арендатора возлагается ответственность за страхование квартиры и находящегося в ней имущества от пожара. Арендатор также несет ответственность за ежегодное техническое обслуживание отопительного оборудования и прочистку печной или каминной трубы. Несвоевременное проведение этих работ может повлечь за собой недействительность страховки от пожара.

Выбор страховых компаний в Бельгии достаточно велик. Этот вид страховки стоит недорого (в сравнении, например, со страхованием автомобильной ответственности).

Затраты на содержание квартиры (charges)

Помимо арендной платы, арендатор оплачивает также затраты на содержание и поддержания в чистоте инфраструктуры здания и прилегающих территорий, а также коммунальных услуг, таких как отопление, содержание лифтов и консьержей. Не редки случаи завышения charges компаниями, осуществляющими менеджмент многоквартирных зданий.

Впервые Вы столкнетесь с этим словом "charges" в объявлениях о сдаче в аренду. В бельгийском объявлении Вы встретите что-то вроде ар.плата: сумма евро плюс затраты или ар.плата: сумма евро плюс затраты сумма евро. Что это значит? Во-первых, как правило, в объявлении будет указана не ежемесячная сумма затрат как таковая, а лишь размер ежемесячной предоплаты затрат. Окончательный расчет затрат производится реже — обычно раз в год. По результатам окончательного расчета арендодатель потребуют от Вас доплату, или наоборот, возвратит Вам излишне уплаченные деньги. Хитрый арендодатель может специально занизить размер требуемой предоплаты, чтобы привлечь клиента, зная, что большинство людей ориентируется на то, что эта сумма приблизительно соответствует среднемесячным затратам. Во-вторых, что будет включено в эту сумму, а что нет — зависит от каждого конкретного случая. Во многих случаях, в затраты будут включены только общие затраты на содержание дома. Тем не менее, к таким затратам арендодатель может отнести очень многое — все зависит от Вашего договора, и, естественно, от арендодателя. Иногда в затраты будут включены и затраты, относящиеся к Вашей квартире, а не только "общие".

В целом, распространенную в Бельгии систему перекладывания затрат по содержанию дома на арендатора никак не назовешь справедливой. В то время как арендодатель получает фиксированный доход ( индексируемый, к тому же), арендатор оплачивает меняющиеся и не контролируемые им расходы по содержанию здания. Приведу для иллюстрации такую почти анекдотическую историю, рассказанную одной моей бельгийской знакомой. Как-то раз зимой выпал снег, (что ж, нечасто, но бывает) и хозяин дома решил для пущей безопасности жильцов посыпать дорожки солью — что это за соль такая была — осталось неизвестно, а вот обошлось это жильцам по 250 евро с каждой квартиры.

По законодательству, арендная плата в Бельгии привязана к "индексу стоимости жизни" и увеличивается ежегодно одновременно с увеличением индекса. Налог на недвижимость платится хозяином недвижимости.

Я уже говорил об индексировании выше. По поводу налога на недвижимость стоит добавить, что помимо этого налога существует другой налог — налог на пользователей квартир (не уверен, что я точно перевел его название, но смысл, я надеюсь, вполне понятен). Этот налог взимается один раз в год, той коммуной, где Вы были зарегистрированы по состоянию на начало года. Плательщиками налога являются все зарегистрированные жители коммуны, независимо от того, владеют они своей квартирой или арендуют ее.

Окончание аренды

Арендатор должен уведомить арендодателя о своем намерении прекратить арендные отношения в письменном виде (зарегистрированным письмом) за три месяца до предполагаемого срока выезда. В противном случае считается, что арендатор не расторгнул договор аренды. Прекращение договора аренды по инициативе арендатора обычно влечет за собой применение штрафных санкций, как правило, составляющие три месячных арендных платы в первый год аренды, две — во второй, и одну в третий год аренды.

Альтернативно, арендатор может, по согласованию с арендодателем, найти другого человека, который арендует данную квартиру вместо него.

Если Ваш договор аренды не предусматривает возможность досрочного расторжения (обычный случай), то поиск другого арендатора себе на замену - это наиболее реальный способ досрочного съезда с квартиры. До того как Вы начнете этот поиск, убедитесь, что арендодатель согласен на такую замену и обговорите с ним все ее детали. Например, со мной произошла такая история. Я позвонил арендодателю, предложил ему вариант с заменой и получил согласие, не обговорив деталей. Когда же новый потенциальный жилец был найден, арендодатель вдруг потребовал увеличения арендной платы для нового жильца, а потом и вообще отказал в замене.

По окончании аренды, средства гарантии обычно не освобождаются немедленно. Хозяин квартиры обычно ожидает последних счетов за коммунальные услуги, выставленных арендатору. Срочная оплата счета позволит ускорить возврат средств гарантии.

В течение договора аренды, арендатор отвечает за текущее содержание и текущий ремонт квартиры. Капитальный ремонт квартиры является ответственностью хозяина.

Консультации для арендаторов

Если у Вас возникли проблемы с арендодателем или арендованной квартирой, Вы можете обратиться за помощью в Национальную Ассоциацию Арендаторов (Office National des Locataires). Ассоциация предлагает консультации по цене примерно 20 евро за консультацию и открыта с понедельника по пятницу с 10 до 12 и с 13 до 17, а также по вторникам и четвергам с 17:30 до 20. Адрес: Ru du Congres, 1000, Brussels. Телефон: +322-218-7530.